Fiches Pratiques
POINT DE VUE JURIDIQUE SUR LE BAIL
Propos introductifs :Les baux d'habitation sont, à ce jour, majoritairement régis par les disposition de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi fixe le droit commun des baux d'immeubles à usage d'habitation ou mixte (professionnel et habitation) qui sont loués vacants. Les locaux meublés sont exclus du champ d'application de cette loi, ils relèvent des règles du Code Civil (articles 1714 à 1762 du Code Civil).
La colocation consiste à prendre à bail à plusieurs locataires un même logement auprès d'un bailleur. La plupart du temps, les situations de colocations vont intéresser des logements vacants à usage d'habitation. C'est donc le régime de la loi de 1989 qui trouvera à s ‘appliquer et nous allons vous en exposer les principaux aspects ci-après.
Le bail ou contrat de location met en présence des parties qui sont :
- Le bailleur, c'est-à-dire la personne physique (Mr X) ou la personne morale ( société civile immobilière, par exemple) qui donne à bail un immeuble.
- Le preneur ou locataire, il s'agit toujours d'une personne physique dans le cadre de la loi de 1989.
Le bail a pour objet un immeuble, maison ou appartement. L'article 1er de la loi de 1989 définit précisément les locaux concernés ou non.
Les locaux relevant de la loi de 1989 :
- Doivent constituer l'habitation principale du locataire, il faut donc que le lieu est une destination dite « familiale ». Le bailleur est en droit de demander à son locataire une déclaration sur l'honneur attestant que le local constitue pour lui une habitation principale.
- Doivent être vacants et non meublés, peuvent être neufs ou anciens
- Exceptionnellement, le régime de la loi de 1989 peut être appliqué aux garages, places de stationnement, jardins, granges, buanderies, maisons annexes. Pour cela, deux conditions doivent être réunies, d'une part il faut qu'il s'agisse du même bailleur et d'<p align="center"></p>autre part, le local doit être accessoire par rapport au logement principal.
Les locaux exclus de la loi de 1989 :
- Les locaux meublés
- Les logements foyers (réglementation spécifique par la loi du 30 juin 1975)
- Les logements de fonctions
- Les locations saisonnières
| FICHE PRATIQUE 1 | LA STRUCTURE DU BAIL |
| FICHE PRATIQUE 2 | LE CONTENU DU BAIL |
| FICHE PRATIQUE 3 | LA DUREE ET LA FIN DU BAIL |
| FICHE PRATIQUE 4 | LES ASPECTS CONTENTIEUX DU BAIL |
LA STRUCTURE DU BAIL
I) Ses éléments et annexes1) Principe
L'article 3 alinéa 1er de la loi de 1989 pose le principe selon lequel le bail doit être écrit (et non verbal). Au contrat de bail s'ajoutent des annexes dont l'importance ne doit pas être négligée.
2) L'état des lieux :
L' article 3 alinéa 2 de la loi de 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être joint au contrat de bail. Il n'est pas obligatoire de rédiger l'état des lieux en même temps que le bail mais cela est fortement recommandé. Il est prudent de rédiger un écrit contresigné des deux parties (double original). Il est possible de procéder par constat d'huissier ;
Un état des lieux est dressé à l'entrée et à la sortie du bail. A la sortie, une comparaison est faite entre les deux documents est toute dégradation constatée sera mise à la charge du locataire. Dans trois cas le locataire échappera à la prise en charge des dégradations. Il faut qu'elles soient dues à :
- La vétusté des lieux
- L'usure normale des lieux
- La force majeure (quasi-impossible à prouver)
Remarque pratique : si la détérioration a lieu entre la date de l'état des lieux et la date de remise des clefs, c'est locataire qui doit les réparations au bailleur. D'où l'importance de faire coïncider la remise des clefs avec le départ effectif des lieux.
Si les parties n'ont pas dressé d'état des lieux et si aucune partie ne manifeste d'opposition, alors le locataire est réputé avoir reçu le bien en bon état et il devra le restituer dans le même état.
Si les parties n'ont pas dressé d'état des lieux et si une des parties manifeste une opposition, alors il faut établir de façon formelle que l'une des parties à refuser de procéder à l'état des lieux. Par exemple, il est judicieux d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure cette partie de rédiger l'état des lieux.
Une fois le refus établi :
- S'il vient du bailleur, il devra prouver que le locataire a reçu le bien en bon état.
- S'il vient du locataire, l'article 1731 du code civil s'applique, et s'applique une présomption du fait qu'il a reçu le local en bon état.
Le fait que l'état des lieux ai été rédigé pose à lui seul la présomption que le local est loué en bon état, en effet, les parties ont « conclu un accord ».
En cas de désaccord des parties sur le contenu de l'état des lieux, il est possible de recourir aux services d'un huissier. Les frais seront alors partagés entre les parties. En dehors du recours à l'huissier, tout autre frais facturé au locataire pour l'état des lieux est illicite !
Pour facilité la preuve de l'établissement de l'état des lieux, il faut stipuler une clause dans le bail par laquelle chaque partie reconnaît être en possession d'un exemplaire de l'état des lieux.
3) Le règlement de copropriété
Selon l'article 3 alinéa 5 de la loi de 1989, si l'immeuble loué est soumis au statut de la copropriété, le règlement doit être communiqué au locataire. Ce règlement indique la destination de l'immeuble, les condition de jouissance de l'immeuble… En cas de non respect des conditions dudit règlement, le locataire s'expose à des sanctions, notamment la nullité du bail.
II) Les parties au contrat
1) Le bailleur
La personne signataire du bail est le bailleur lui même ou un mandataire dûment habilité (agent immobilier par exemple).
2) Le locataire
- le locataire marié
Selon l'article 1751 du Code Civil , un seul époux peut prendre le logement à bail mais l'autre époux sera malgré tout cotitulaire du bail si l'immeuble est bien l'habitation principale des époux.. Chacun devient le locataire du même bailleur. Cette cotitularité est de droit, le bailleur ne peut exiger la signature d'un nouveau contrat. Cette cotitularité du bail est un effet direct du mariage indépendamment du régime matrimonial.
Si le local constitue l'habitation principale, la solidarité légale de l'article 220 du Code Civil trouve à s'appliquer. Les époux sont alors tenus du paiement des loyers et des charges pendant le mariage. Néanmoins cette solidarité légale est anéantie en cas de divorce. A compter de la réalisation des formalités consécutives au divorce, le bailleur ne peut plus demander le paiement du loyer au conjoint qui n'habite plus dans le local et ceci pour les dettes postérieures à ces formalités. C'est pour cette raison qu'il est utile pour le bailleur de doubler cette solidarité légale par une clause de solidarité conventionnelle insérée dans le contrat de bail. Avec une clause de solidarité conventionnelle, on oblige solidairement celui qui a donné son congé à payer les loyers jusqu'au terme du bail même si le divorce est devenu effectif. Attention, le principe de solidarité doit apparaître clairement dans les termes de la clause.
- le locataire pacsé
Selon l'article 515-4 du Code Civil, toutes les dépenses relative au logement emporte solidarité. En d'autres termes, les partenaires d'un PACS sont tenus solidairement au paiement des loyers. Par ailleurs l'article 14 de la loi de 1989 permet la continuation du bail en cas d'abandon du logement par l'un des partenaires ou en cas de décès de l'un d'eux.
- le locataire concubin
En principe, seul le concubin signataire du bail sera le preneur de celui-ci. Même si le contrat mentionne les deux concubins comme locataires, cela créé pas un cas de solidarité. Il est vivement conseillé au bailleur de prévoir alors une clause de solidarité conventionnelle.
L'article 14 de la loi de 1989 prévoit un cas de continuation du bail en cas d'abandon du logement ou de décès du titulaire du bail si le concubinage était notoire. C'est à dire que la vie devait être commune, stable et continue pendant au moins un an .
Si une solidarité conventionnelle a été prévue et que l'un des concubins donne congé, il reste garant du paiement des loyers de celui qui reste et cela même s'il n ‘est plus locataire. Le concubin qui a donné son congé au bailleur reste obligé à la dette des loyers et charges.
Lorsque le bailleur signifie le congé à un seul des concubin et une clause de solidarité est prévue dans le bail, alors ce congé est opposable à l'autre concubin.
III) L'objet du contrat : un immeuble en bon état
L'article 6 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur doit donner à bail un immeuble en bon état. La loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain dispose que ledit immeuble ne présente pas de danger pour la santé des occupants. La notion de bon état vise l'usage et la réparation. L'immeuble doit être propre à l'usage auquel il est destiné. Le bon état de réparation signifie que si l'immeuble est impropre à l'usage alors il doit être réparé avant l'entrée dans les lieux du locataires. A défaut de bon état, le locataire peut demander la nullité du bail ou une indemnité fondée sur un trouble de jouissance ou bien exiger du bailleur qu'il exécute son obligation. La notion de bon état s'applique aux murs, toitures et équipement du logement.
Les conventions de travaux
L'article 6a de la loi de 1989 envisage des accords passés entre le bailleur et le locataire qui visent à faire accomplir les réparations par le locataire . Ces conventions doivent être contenues dans une clause expresse du bail qui énumère l'ensemble des travaux pris en charge par le locataire avec devis. Si le locataire effectue lui même ces travaux, une estimation de leur coût doit être mentionnée dans la clause. La convention détaille les modalités d'imputation de ces frais sur le loyer et la durée de cette imputation. Ainsi, le loyer est fixé en fonction des travaux à accomplir. Nonobstant, le locataire doit pouvoir rester libre de partir à tout moment malgré l'existence d'une telle convention. Si le locataire part avant d'avoir pu amortir les frais des travaux, le bailleur doit lui restituer la différence entre ce que les travaux lui ont coûté et ce qu'il a pu amortir sur le prix des loyers. Si une telle convention de travaux a été prévue et si elle n'est pas exécutée alors le locataire peut demander la nullité de la clause ou en exiger l'exécution forcée. La nullité de la clause peut entraîner la nullité du bail car l'annulation de la clause montre que le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrer l'état de l'immeuble en bon état.
LE CONTENU DU BAIL
I) Les clauses du contrat de bail1) Les clauses obligatoires article 3 de la loi de 1989
- la clause relative à l'identification du bailleur ou de son mandataire
Le locataire doit pouvoir connaître le nom du bailleur lui même si le bail a été conclu par un mandataire (agent immobilier par exemple). Le nom ou la dénomination du bailleur et de son domicile ou son siège social et, le cas échéant, ceux de son mandataire, doivent être préciser dans le bail.
- la clause relative à la date de prise d'effet du bail et sa durée
La date est fixée conventionnellement et elle est mentionnée dans le contrat. La durée est de trois ans.
- la clause relative à la consistance et à la destination des lieux loués
La consistance doit être précisée, il s'agit de la description du logement et de ses annexes, le nombre de pièces et la surface habitable. Pour ce qui est de la destination, le bail précise si le logement est à usage d'habitation simple ou mixte (professionnel et habitation).
- la clause relative à la désignation des locaux et les équipements d'usage privatif
Il faut indiquer dans le bail la désignation des locaux et équipements qui relèvent de la jouissance exclusive du locataire. On précise par ailleurs que celui-ci doit répondre de toutes les dégradations affectant les biens décrits.
- la clause relative aux obligations financières
Il faut dédier une clause au montant des loyers, à ses modalités de paiement et de révision. Il convient aussi de prévoir le montant du dépôt de garantie si celui-ci est requis.
2) Les clauses prohibées par l'article 4 de la loi de 1989
Est réputée non écrite la clause:
- qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. (Cependant, le bailleur peut visiter une à deux fois par an le logement afin de vérifier son bon état d'entretien)
- par laquelle on oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.
- qui impose comme mode de paiement des loyers l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avances des traites ou de billets à ordre. Cependant les parties peuvent très bien le prévoir ensemble conventionnellement.
- par laquelle le locataire autorise le bailleur à, prélever ou faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible.
- qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée.
- par laquelle le locataire s'engage par avance au remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.
- qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.
- qui autorise le bailleur à diminuer ou supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat.
- qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du contrat de location ou d'un règlement intérieur de l'immeuble.
- qui interdit la au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
II) Le loyer et les charges
A° le loyer
1) la fixation du loyer
la fixation du loyer initial
- Selon l'article 17 b de la loi de 1989, le loyer initial est librement fixé par le bailleur dans quatre hypothèses :
1) le logement est loué pour la première fois
2) le logement a déjà été loué mais qu'il a fait l'objet de travaux importants avant sa relocation (le coût des travaux doit atteindre environ une année de l'ancien loyer)
3) le logement est neuf
4) le logement a été mis en conformité avec les normes d'habitabilité et de confort fixés par le décret du 6 mars 1987
Si le locataire n'est pas d'accord avec la fixation du loyer, il peut, dans ces quatre cas, contester le montant du loyer. Il dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la fixation du loyer pour saisir la Commission Départementale de Conciliation.
- Selon l'article 17 b de la loi de 1989, le loyer initial fait l'objet d'une fixation réglementée si :
1) le logement loué est ancien et non conforme aux normes d'habitabilité et de confort fixés par le décret du 6 mars 1987
2) le logement loué est conforme aux dites normes et s'il a déjà été loué mais n'a pas fait l'objet de travaux d'amélioration
- Les modalités de calcul du loyer réglementé :
Le loyer est fixé selon une référence à des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
- La notion de loyer de référence de l'article 19 de la loi de 1989
Les loyers doivent être représentatifs d'un marché local. Ils ne peuvent émanés tous de logements appartenant au même bailleur. On prend 3 loyers de référence pour les ville s de moins de 100 000 habitants et 6 pour celles de plus de 100 000 habitants. Ces informations sont recueillies auprès de particuliers ou d'associations de propriétaires ou de locataires.
Les propriétaires bailleurs ont l'obligation de communiquer aux locataires les loyers de référence. Ces références sont mises en annexes au bail et le bail fait mention dans une clause expresse que le locataire a été dûment informé. Si le bailleur n'exécute pas cette obligation d'information, le locataire pourra invoquer la nullité du bail, ou obliger son bailleur à se mettre en conformité. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour agir à compter de la signature du bail. Au delà, le locataire doit payer son loyer même s'il est illicite.
La fixation du loyer renouvelé
En principe, le bail renouvelé doit reconduire le même loyer, le bailleur ne peut augmenter le loyer. Cependant, conventionnellement, les parties peuvent convenir d'un nouveau loyer. En cas de contestation, le délai dispose de deux mois pour agir.
A ce principe, il existe une exception prévue à l'article 17 c de la loi de 1989, il s'agit du cas des loyers manifestement sous évalué. Le système des loyers de référence est alors appliqué.
Un nouveau loyer est proposé au locataire.
Si le loyer renouvelé est augmenté, l'article 17 c alinéa 7 de la loi de 1989 indique une méthode d'étalement de l'augmentation dans le temps. L'étalement se fait sur 3 mois ou 6 mois, il est fait impérativement sur 6 mois si l'augmentation du loyer excède 10%. Le locataire dispose alors d'un délai de deux mois pour contester, s'il reste passif, on considère qu'il a accepté l'augmentation. Sinon, dans le délai de deux mois, il doit saisir la Commission Départementale de Conciliation qui rend son avis dans les deux mois. En l'absence de conciliation entre les parties, l'avis est transmis au Président du Tribunal d'Instance.
2) Le paiement du loyer
la forme du paiement
La périodicité du paiement est libre mais l'article 7 de la loi de 1989 pose une limite : le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande en cours de bail.
Les garanties de paiement
- Le dépôt de garantie
Il s'agit d'un gage d'espèces consistant à bloquer entre les mains d'un tiers une somme d'argent d'un montant déterminé. L'article 22 alinéa 1er de la loi de 1989 indique qu'un dépôt de garantie peut être prévu par le bail pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Par exemple, en cas de nécessité, il permettra au bailleur de remettre son logement en état.
Ce dépôt de garantie n'est pas obligatoire, le bailleur peut y renoncer. Le bailleur peut aussi consentir à l'étalement de son paiement.
Le montant du dépôt de garantie est de maximum deux mois de loyers hors charges. Il est exigible si et seulement si le loyer n'est pas payable d'avance pour une durée supérieure à trois mois. Donc, à l'entrée dans les lieux, le locataire peut verser au maximum deux mois de loyers plus deux mois de loyers correspondant au dépôt de garantie.
Le versement du dépôt de garantie à lieu, au plus, tard, au moment de l'entrée dans les lieux. Son inexécution est sanctionnée par une clause résolutoire du bail.
Sa restitution se fait dans un délai maximum de deux mois après à compter de la restitution des clefs par le locataire. Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes qui restent dues par le locataire à condition de justifier ces retenues. Si à l'issue de ce délai de deux mois, le bailleur n'a pas restitué le dépôt de garantie au locataire, alors son montant produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
- La prévision d'une clause pénale
Il est possible de prévoir une clause pénale dans le bail portant sur le recouvrement forcé du loyer ou sur une indemnité d'occupation qui est due. Couramment, la pénalité est de 10% du montant du loyer impayé à l'échéance .
- La caution
Généralement, le bail est garanti par un cautionnement. La loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme particulier prévu dans son article 22-1.
- La solidarité conventionnelle
Librement, le bailleur et les locataires peuvent prévoir une clause de solidarité. Grâce à cette clause, même si l'un des locataires a donné son congé, il reste tenu au paiement des loyers et des charges à raison du maintien dans les lieux des autres locataires. Ainsi le locataire sortant devient garant du paiement des loyers et charges pour les locataires restés dans les lieux. En l'absence d'une telle clause, le jour où l'un des locataires donne congé, il est libéré de son obligation de paiement de loyers. Cette clause de solidarité conventionnelle joue jusqu'à l'expiration du bail initial.
- L'assurance paiement des loyers
Celle-ci assurera le bailleur contre tout risque de non paiement.
- La délégation de prestations sociales relatives au logement
Les aides au logement sont directement versés au bailleur en garantie du paiement des loyers.
3) La révision du loyer
L'indexation du loyer
Le principe est que le loyer convenu par les parties est fixé pour la durée du bail de façon invariable. Cependant, l'article 17 d de la loi de 1989 prévoit la possibilité d'introduire une clause d'indexation dans le bail. Cette clause d'indexation joue alors automatiquement même si le bailleur ne s'en prévaut pas. Le montant de la révision doit être inférieur ou égal à la variation du coût de la construction déterminé par l'INSEE. Cet indice de référence doit être indiqué lors de la conclusion du bail. Pour ce qui est du moment de la révision, cette dernière doit être annuelle. La date est prévue par les parties ou à défaut, la date de révision est la date anniversaire du bail.
L'accomplissement de travaux d'amélioration
L'accomplissement de travaux d'amélioration peut, exceptionnellement, donner lieu à une révision du loyer en cours de bail. Cette hausse intervient une fois les travaux accomplis. Cette hausse ne peut jamais être imposée au locataire car le local est présumé être loué en bon état.
B° Les charges
Le bailleur peut récupérer certaines charges sur le locataire.
L'article 23 de la loi de 1989 prévoit deux types de charges :
- Charges pour services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée
- Charges pour les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée
On peut intégrer dans les charges récupérables :
- le salaire d'un gardien
- la taxe d'habitation
- la taxe d'ordures ménagères
Les charges sont payables par provision. Le bailleur doit justifier, détailler et expliquer la réalité de ces charges à ses locataires.
III) Les obligations des parties
A° Les obligations du bailleur
Article 6 a de la loi de 1989, l'obligation de délivrance de l'immeuble en bon état
La loi SRU dispose que le bailleur doit remettre un logement décent au locataire. Ce dernier peut exiger la remise en état du logement en adressant une lettre recommandé avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.
Article 6 b de la loi de 1989, assurer une jouissance paisible au locataire
De ce fait, est illicite la clause interdisant au locataire l'accès à une partie commune de l'immeuble ou restreignant l'usage du logement.
Article 6 c de la loi de 1989, l'obligation d'entretien
Tout ce qui ne relève pas des réparations locatives est une réparation à la charge du bailleur. Le bailleur s'engage à maintenir la chose louée en bon état en cours de bail. Les menues réparations pèsent sur le locataire mais le bailleur doit prendre en charge le gros œuvre.
Article 6 d de la loi de 1989, interdiction de s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire
Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire si ceux-ci ne transforment pas la chose louée.
B° Les obligations du preneur
Ces obligations sont précisées à l'article 7 de la loi de 1989 :
- Le paiement du loyer et des charges
- L'usage paisible du logement, le locataire doit avoir un comportement raisonnable et pondéré
- Le respect de la destination des locaux
- L'obligation de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail
- L'obligation d'assurance logement dès la remise des clefs
- L'entretien courant du logement, des équipements, la réalisation des menues réparations
- Supporter la réalisation de travaux d'amélioration dans les lieux loués ainsi que ceux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués
- L'obligation de ne pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. Sans cet accord écrit, le bailleur pourra exiger la remise en état du bien loué ou la conservation des transformations sans indemnités ou bien la résiliation judiciaire du bail.
Des interdictions sont faites au preneur, elles sont prévues à l'article 8 de la loi de 1989 :
- L'interdiction de céder son bail à un tiers
- L'interdiction de sous-location
Cependant, ces deux hypothèses peuvent être prévues conventionnellement entre les parties, il faut alors que le bailleur délivre un accord écrit. Si une location était conclue, les dispositions de la loi de 1989 ne lui serait pas applicables.
LA DUREE ET LA FIN DU BAIL
I) La durée du bail1) La durée d'origine
L'article 10 de la loi de 1989 prévoit que le bail ordinaire a une durée de 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans s'il s'agit d'une personne morale.
2) La durée renouvelée
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales.
II) La fin du bail
1) Les causes générales de cessation du bail
Le bail cesse dans plusieurs cas :
- Résiliation du bail pour inexécution des obligations de l'une des parties
- Perte de la chose louée
- Abandon du logement par le locataire, il s'agit du fait pour le titulaire du bail de cesser de réapparaître dans le logement de façon inhabituelle. Le bail est alors résilié indépendamment du non paiement des loyers.
- Le décès du locataire. Cependant le bail peut être repris par le conjoint, le partenaire d'un PACS, les descendants si la location a durée plus d'un an, les ascendants, le concubin notoire, la personne à charge vivant avec le locataire depuis plus d'un an.
- La survenance du terme du bail (mais la reconduction tacite est possible)
2) Le congé du bailleur
Les règles générales, article 15 de la loi de 1989
La forme du congé
Le congé doit être délivré par lettre recommandé avec accusé de réception ou par exploit d'huissier. La preuve de la réception du contenu de la lettre par le locataire pèse sur le bailleur. Si le locataire refuse de retirer la lettre à la poste, si sa signature est illisible ou s'il prétend que la lettre était vide alors le bail peut être reconduit pour 3 ou 6 ans.
Chaque locataire du local doit recevoir son congé et le congé doit indiquer son motif.
Le blocage du congé
Le congé est impossible si le locataire a plus de 70 ans et de faibles ressources. La seule issue pour le bailleur sera de proposer à son locataire de le reloger à proximité dans des conditions équivalentes. Le bailleur évitera cette impasse si , lui même, il est âgé de plus de 60 ans et qu'il dispose de faibles ressources.
Le calcul du délai de congé : la computation des délais
Le congé devra être notifié au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. On se référera à la date de réception de la lettre pour voir si le délai a été respecté.
L'effet du congé
Si le congé a été régulièrement délivré alors le bail expire à son terme.
Le congé doit être justifié article 15 de la loi de 1989
Le congé pour reprise du logement
Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être motivé. Il peut être justifié par la décision de reprendre son logement.
La reprise peut se faire au profit du :
- Bailleur
- Conjoint du bailleur
- Concubin notoire du bailleur
- Descendants ou ascendants du bailleur
- Partenaire d'un PACS du bailleur
Le congé doit indiquer le bénéficiaire de la reprise en mentionnant ses nom et adresse.
Le congé pour vente du logement
Ce congé ne peut intervenir qu'à l'expiration du bail. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption. Le congé pour vendre délivré au locataire vaut offre de vente pour celui-ci. De ce fait, le congé doit indiqué le prix de vente et les conditions de la vente. Le locataire a deux mois à partir de la date d'émission du congé pour vente pour répondre. Au delà l'offre est caduque.
Le congé pour motif légitime et sérieux
- Les motifs provenant du locataire :
- Les retards répétés dans le paiement des loyers
- La constatation d'un trouble de jouissance pour les autres locataires
- Les dégradations
- Les motifs provenant du bailleur :
- le congé pour rénover totalement le logement
- le congé pour reprendre le logement et y exercer une activité professionnelle
Le congé doit impérativement détailler les motifs invoqués.
3) Le congé du locataire
Selon l'article 12 de la loi de 1989, le locataire peut donner congé à tout moment. Selon l'article 15 de la loi de 1989, le locataire doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec accusé de réception lui notifiant le congé du locataire. Si ce délai de 3 mois n'est pas respecté, il est reporté à la première échéance utile.
Un préavis abrégé de 1 mois peut profiter aux :
- Locataires bénéficiaires du RMI
- Locataires de plus d 60 ans et si leur état de santé le justifie
- Locataires qui se trouvent dans une situation de mutation ou de perte d'emploi
Attention, le préavis est un acte irrévocable, le locataire ne peut se rétracter sauf accord du bailleur et conclusion d'un nouveau bail.
LES ASPECTS CONTENTIEUX DU BAIL
I) La demande de résiliation1) La résiliation judiciaire
L'article 1184 du Code Civil prévoit la résiliation judiciaire du bail. Elle peut être demandée en cas d'inexécution de ses obligations par le locataire. Le Tribunal d'Instance compétent pour connaître du litige est celui du lieu de situation de l'immeuble. Les juges apprécient souverainement s'il y lieu de résilier le bail.
2) Les clauses résolutoires de plein droit, article 4 g de la loi de 1989
La clause prévoyant la résolution de plein droit du bail en cas de non paiement du loyer et des charges ou du dépôt de garantie
Cette clause ne sera mise en œuvre que si un commandement de payer est délivré au locataire par un huissier de justice. Ce commandement vise les sommes des loyers ou charges ou dépôt de garantie impayés. Il faut autant de commandements qu'il y a de locataires. Par ailleurs, le commandement doit être porté à la connaissance des cautions des locataires sinon elles ne sont pas tenues de payer les intérêts et pénalités de retard, elles ne doivent que la dette principale (loyer et charges, dépôt de garantie). Une fois le commandement délivré, le locataire a deux mois pour payer sinon le juge peut prononcer l'expulsion du locataire. Le locataire peut obtenir des délais supplémentaires de paiement en saisissant le juge dans les deux mois du délai. Par ailleurs, il peut simplement contester le commandement, sans avoir à respecter un délai particulier.
Remarque : le locataire peut saisir la Commission Départementale de la Banque de France dans le cadre d'un plan de surendettement. Le juge pourra alors effacer les dettes du locataires, il s'agit de la procédure de rétablissement personnel lorsque la personne en question est très endettée.
La clause prévoyant la résolution de plein droit du bail en cas de non souscription d'une assurance contre les risques locatifs
De la même façon, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer au locataire par huissier de justice. Si celui-ci reste infructueux pendant plus d'un mois, alors le juge pourra prononces l'expulsion du locataire.
II) L'expulsion
1) La procédure d'expulsion
Une décision de justice est nécessaire ou un procès verbal de conciliation rendu exécutoire par le juge. Qu'il s'agisse d'une décision de justice exécutoire ou d'un procès verbal rendu exécutoire, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux. Une copie du commandement de quitter les lieux doit être adressée au préfet.
Lorsque le logement est l'habitation principale du locataire, l'expulsion a lieu au bout de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux. Ce délai de deux mois peut être supprimé ou prorogé par le juge. La prorogation du délai de deux mois après la signification du commandement est possible pendant trois mois supplémentaires si le locataire prouve que l'expulsion aurait pour lui des conséquences d'une exceptionnelle dureté.
Le cas des expulsions en hiver
Même si la décision de justice est définitive et même si tous les délais sont expirés, l'expulsion est mise en sursis entre le 1er novembre et le 15 mars. Par contre, il n'y a pas de sursis pour le locataire si le bailleur rapporte la preuve que le locataire peut être relogé dans des conditions respectant l'unité et les besoins de sa famille. De plus, l'expulsion en hiver est possible lorsqu'il s'agit d'un squat et qu'un arrêté de péril a été rendu. Enfin, les expulsions restent possible pour les logements de fonction et les logements étudiants.
2) Le recours à la force publique
L'huissier peut demander au Préfet le concours de la force publique pour faire expulser le locataire. Si le Préfet reste silencieux pendant plus de deux mois après sa saisine, alors on considère qu'il refuse de prêter le concours de la force publique à l'expulsion. S'il exprime directement son refus, il doit motiver sa décision (par exemple, le risque de trouble à l'ordre social).